La subrogación de un contrato de alquiler. Causas, tipos y procedimientos.

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Descubre en esta artículo lo fundamental sobre la subrogacion del contrato de alquiler de un inmueble. Lee atentamente y consúltanos si necesitas más información.

¿Qué es una subrogación de un contrato de alquiler?

Una subrogación de un contrato de alquiler implica que una persona que en principio no es el titular del contrato de arrendamiento, pasa a ser titular con respecto del contrato. Es decir, pasa a ser el inquilino. Por tanto, asume todos los derechos y además todas las obligaciones mientras el contrato de arrendamiento se mantiene inalterable.

¿En que casos es posible realizar una subrogación del contrato de alquiler?

La ley establece 2 supuestos por los cuales es válida la subrogación del alquiler: en caso de defunción del titular y en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial del inquilino.

Subrogación del contrato en caso de fallecimiento del titular

En este primer caso, se debe demostrar que se ha convivido de manera permanente con el titular durante los 2 años anteriores a la fecha de la defunción. Además en el caso de ser pareja de hecho, deberán estar inscritas en el ayuntamiento del municipio. Si un familiar desea subrogar la vivienda tiene un plazo de 3 meses para notificarlo al arrendador. En este caso el fallecido seguirá constando como inquilino dentro del contrato, a pesar de que pueda ser subrogado a otros arrendatarios.

¿Quiénes pueden ser subrogados en el arrendamiento en caso de fallecimiento?

En el artículo 16 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) se indica que si el inquilino fallece, hay 6 parentescos que se pueden subrogar en el acuerdo:

  1. El cónyuge del inquilino que en la fecha de su fallecimiento habitase con él.
  2. En el caso de ser pareja de hecho, la persona que ha estado habitando permanentemente junto al inquilino y como ya hemos comentado, durante al menos los dos años previos a la fecha del fallecimiento. Si los convivientes tuvieran descendencia juntos, servirá sólamente el haber estado conviviendo.
  3. Los descendientes del inquilino que estuviesen bajo su tutela en el momento del fallecimiento o que conviviesen con el arrendatario en los dos años previos.
  4. Los ascendientes del inquilino que hayan convivido con él en los dos años previos a su fallecimiento.
  5. Los hermanos del inquilino que hayan convivido junto al arrendatario durante los dos años previos al fallecimiento.
  6. Cualquier otra persona con una minusvalía del 65% o superior, que mantenga un parentesco como máximo de tercer grado colateral con el inquilino y que haya convivido con el arrendatario en los dos años previos a su fallecimiento.

En todo caso, se dará por finalizado el contrato de alquiler de vivienda si no concuerdan ninguno de los 6 supuestos anteriores.

Cabe destacar que si existieran numerosos parientes que tuvieran acceso a la subrogación, tendrá que existir unanimidad para decidir el nuevo arrendatario de la vivienda.
En el caso que no se llegue a un acuerdo, el orden jerárquico como norma general, sería:

  1. Pareja de hecho o cónyuge
  2. Hijos
  3. Hermanos o ascendientes

¿Cual es el procedimiento para realizar la subrogación de un contrato de alquiler por fallecimiento?

La Ley de Arrendamientos Urbanos estipula unos plazos que hay que cumplir para no ser penalizado y seguir teniendo acceso al alquiler. Como ya comentamos respecto a los parientes, existe un periodo de 3 meses a partir de la fecha del fallecimiento para realizar la subrogación.

La intención de la subrogación deberá ser notificada al arrendador exponiendo:

  • El hecho del fallecimiento mediante certificado registral de defunción.
  • La identidad del subrogado.
  • Su parentesco con el fallecido y un principio de prueba de que cumple los requisitos legales.

En este enlace puedes acceder a un modelo de escrito de subrogación en caso de fallecimiento del inquilino (es necesario registrarse).

Una vez pasado el periodo de tres meses sin realizarse la subrogación, el arrendamiento se extinguirá si así lo desea el propietario, aunque el que se subrogue fuese el cónyuge del fallecido.

Responsabilidad por deudas

Si no se desea subrogarse en el contrato, lo mejor es notificar el fallecimiento al arrendador en el plazo de un mes, comunicándole la renuncia a la subrogación y advirtiéndole de que se va a dejar la vivienda dando por extinguido el alquiler.
En caso de no hacerse así, el propietario puede exigir a quienes tenían derecho a subrogarse el pago de las rentas de esos tres meses desde el fallecimiento.

Subrogación del contrato de alquiler en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial

En el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se estipula que el cónyuge no titular tiene derecho a continuar en la vivienda hasta la fecha de finalización del contrato independientemente de quién fuere la persona que firmase el contrato. Dispone de un plazo de 2 meses (periodo que comienza a partir de la notificación de la resolución judicial) para comunicar por escrito al arrendador su voluntad de continuar en la vivienda y debe adjuntar una copia de dicha resolución, en la cual se atribuye el uso de la vivienda familiar al cónyuge no titular.

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